Một mặt bằng đẹp có thể giúp cửa hàng đông khách, nhưng tiền thuê quá cao có thể khiến cửa hàng lỗ ngay cả khi bán tốt. Vì là chi phí cố định, ký hợp đồng thuê trên khả năng chi trả là quyết định khó sửa nhất của người kinh doanh.
Những điểm chính
- Tính tổng chi phí thuê thực tế, không chỉ giá thuê niêm yết.
- Kiểm tra mức doanh thu cần đạt để hòa vốn với mặt bằng đó.
- Xác minh quyền cho thuê và điều khoản tăng giá, chấm dứt hợp đồng.
- Đo lượng khách thực tế ở nhiều khung giờ trước khi quyết định.
7 điều cần kiểm tra
1. Vị trí và lượng khách
Quan sát vào nhiều khung giờ và ngày khác nhau: lượng người qua lại, đối tượng khách, chỗ đỗ xe, hướng di chuyển. Lượng người đông chưa chắc là khách của bạn; quan trọng là đúng nhóm khách mục tiêu.
2. Tổng chi phí thuê
Ngoài tiền thuê hằng tháng: tiền đặt cọc, tiền thuê trả trước, phí dịch vụ, phí quản lý, điện nước theo giá nào, chi phí cải tạo, biển hiệu. Cộng tất cả và quy về chi phí mỗi tháng trong suốt thời gian thuê.
3. Người cho thuê có quyền cho thuê không
Kiểm tra giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền cho thuê lại; trường hợp thuê lại từ người thuê trước cần sự đồng ý của chủ nhà. Với giao dịch giá trị lớn, nên nhờ người có chuyên môn pháp lý xem hợp đồng.
4. Điều khoản giá và thời hạn
Thời hạn thuê đủ dài để thu hồi chi phí cải tạo; mức tăng giá mỗi năm được ghi rõ; điều kiện gia hạn.
5. Điều khoản chấm dứt và đặt cọc
Trường hợp nào được chấm dứt sớm, báo trước bao lâu, tiền cọc hoàn trả thế nào. Đây là điều khoản quyết định thiệt hại nếu kinh doanh không như kỳ vọng.
6. Hiện trạng và khả năng cải tạo
Điện, nước, thoát nước, an toàn phòng cháy, kết cấu; những hạng mục được phép sửa chữa, ai chịu chi phí, có phải trả lại hiện trạng ban đầu khi kết thúc không.
7. Điều kiện kinh doanh tại địa điểm
Ngành hàng của bạn có phù hợp với khu vực, quy định về biển hiệu, giờ hoạt động, vệ sinh, phòng cháy tại địa phương không. Nên hỏi trước cơ quan quản lý địa phương hoặc người kinh doanh lân cận.
Tiền thuê bao nhiêu là chịu được?
Cách thực tế nhất là tính doanh thu hòa vốn với mặt bằng đó:
Doanh thu hòa vốn ≈ Tổng chi phí cố định hằng tháng ÷ Tỷ lệ lợi nhuận gộp
Ví dụ giả định: một quán có tỷ lệ lợi nhuận gộp 40%, tiền thuê 30 triệu đồng/tháng, các chi phí cố định khác (lương, điện nước, khấu hao cải tạo) 50 triệu đồng/tháng.
| Chỉ tiêu | Giá trị |
|---|---|
| Tổng chi phí cố định | 80 triệu/tháng |
| Doanh thu hòa vốn | 80 ÷ 40% = 200 triệu/tháng |
| Doanh thu hòa vốn mỗi ngày (30 ngày) | ≈ 6,7 triệu/ngày |
| Tiền thuê trên doanh thu hòa vốn | 15% |
Câu hỏi then chốt: với lượng khách đo được ở bước 1 và giá trị đơn bình quân dự kiến, cửa hàng có đạt hơn 6,7 triệu đồng mỗi ngày một cách thoải mái không? Nếu phải đạt mức đó ngay từ tháng đầu mới hòa vốn, mặt bằng có thể quá rủi ro. Cách tính điểm hòa vốn chi tiết có trong bài lập kế hoạch tài chính và ngân sách.
Thương lượng hợp đồng
- Xin thời gian miễn tiền thuê trong giai đoạn cải tạo.
- Cố định giá hoặc giới hạn mức tăng giá hằng năm.
- Quyền ưu tiên gia hạn và điều kiện chuyển nhượng hợp đồng.
- Chia rõ trách nhiệm sửa chữa lớn, nhỏ.
Đọc tiếp
- Lập kế hoạch tài chính và ngân sách doanh nghiệp
- Quản lý tồn kho cho cửa hàng bán lẻ
- Hộ kinh doanh hay công ty TNHH một thành viên?
Bài viết mang tính kiến thức tham khảo, không phải tư vấn pháp lý. Số liệu trong ví dụ là giả định.
Hộ kinh doanh ghi chép thu chi hằng ngày: cách làm đơn giản và mẫu sổ
Hộ kinh doanh hay công ty TNHH một thành viên: so sánh mô hình và cách chọn theo giai đoạn phát triển
Quản lý tồn kho đơn giản cho cửa hàng bán lẻ: phân loại ABC, điểm đặt hàng và xử lý hàng chậm bán